Schalldichtheit einer Arztpraxis

Ich habe Räume zum Betrieb einer psychotherapeutischen Praxis gemietet. Bei der Übernahme war nicht ersichtlich, dass früher einmal drei Türen aus den Räumen zum Flur hin offen waren. Diese wurden durch jeweils eine Holzplatten (Pressspan) auf jeder Seite verschlossen, übertapeziert und gestrichen. Durch Zufall habe ich diesen Mangel jetzt entdeckt. Man versteht jedes in den Praxisräumen gesprochene Wort, wenn man außen vor der ehem. Türöffnung steht. Die Vermieterin meint, ich habe die Räume so gemietet und es sei ja eine gewerbliche Miete, daher würde sie es nicht als Mangel ansehen. Ich könne es aber auf eigene Kosten beseitigen lassen.

Dann gibt es in diesen Räumen nur eine kleine Toilette, die ich umbauen wollte. Jetzt verweigert sie mir das Recht auf den Umbau (Die Toilette ist nur 1,0m x 0,8m groß).

Welche Normen gelten für den schallschutz udn die Einbruchssicherheit in Praxen und welche für Toiletten in Praxen?

Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

bevor ich auf die von Ihnen nachgefragten, ggf. relevanten Regelwerke eingehe, möchte ich vorausschicken, dass Normen zunächst nur technische Regelwerke sind, die für Sie als Mieter nur dann eine rechtlich einforderbare Wirkung haben, wenn sich dies aus den Beschaffenheitsvereinbarungen oder vorausgesetzten Verwendungseignungen zur Mietsache im Mietvertrag ergibt oder aufgrund von öffentlich-rechtlichen Bestimmungen gefordert wird. Ferner berührt dies auch Fragen des Mietrechts, die dann auch besser mit einem Anwalt geklärt werden. Für die weitere Beantwortung gehe ich zunächst davon aus, dass im Mietvertrag keine besonderen Vereinbarungen zum Schallschutzniveau, Einbruchsschutz und zu den Sanitärräumen vereinbart wurden.

1. Schallschutz Flurwand:

Nachdem Sie mir per E-Mail mitgeteilt haben, dass es sich bei dem angrenzenden Flur um einen allgemeinen Erschließungsflur handelt, besteht für die Trennwand zwischen Ihren Praxisräumen und dem Hausflur nach der Bauordnung von NRW (§ 18 (2) „Gebäude müssen einen ihrer Lage und Nutzung entsprechenden Schallschutz haben.“) in Verbindung mit der DIN 4109 als eingeführte technische Baubestimmung nach heutigem Normniveau eine Anforderung an ein Luftschalldämmmaß der Wand von 52 dB. Dies relativiert sich natürlich zunächst, wenn das Gebäude zu einem früheren Zeitpunkt mit einer früheren Norm und einem geringeren Anforderungsniveau gebaut wurde. Vermutlich waren zu diesem Zeitpunkt die von Ihnen erwähnten Türen darin, an die auch Anforderungen an die Luftschalldämmaße gestellt waren, je nachdem, ob damals unmittelbar Aufenthaltsräume oder nur Dielen oder Wohnungsflure angrenzten. Mit dem Rückbau der Öffnungen zu einer reinen Trennwand entfiel natürlich der Bestandsschutz der originären Konstruktion und für die Wand und die dann existierende Nutzung gilt das Schallschutzniveau zum Zeitpunkt des Umbaus.
Grundsätzlich kann bei geeigneter Ausführung (ausreichend Dicke Beplankung (ca. 35-40 mm dicke Trockenbaubeplankung innen und außen ggf. mit getrenntem Ständerwerk, Ausfachung mit Mineralwolle) auch ein ausreichendes Schalldämmmaß erzielt werden. Diese Mindestschallschutz gewährleistet per Definition aber nicht, dass Geräusche aus Nachbarräumen nicht mehr wahrgenommen werden können, d. h. dass man ggf. durchaus noch hören kann, dass gesprochen wird, allerdings nicht mehr was gesprochen wird (bei üblicher Lautstärke). Sollte letzteres tatsächlich der Fall sein, empfehle ich Ihnen eine Schallmessung zur Ermittlung des Luftschalldämmaßes der Trennwand machen zu lassen, da dann die Vermutung nahe liegt, dass nicht einmal der Mindestschallschutz, der öffentlich-rechtlich gefordert ist, eingehalten wird. Diesen können sie dann ggf. auch bei der unteren Bauaufsichtbehörde einfordern.

2. Einbruchsschutz

Es gibt zahlreiche Regelwerke zum Einbruchschutz von Türen, Fenstern, Toren, Schlössern etc., aber eine geregelte oder normierte Einbruchssicherheit von Wandbauarten ist mir nicht bekannt. Mit „leichten“ Wandbauarten (Ständerwänden mit Gipskarton- oder Holzwerkstoffbeplankungen) werden heute durchaus auch Außenwände und Wohnungsabschlusswände konstruiert. Deren Einbruchsicherheit ist sicherlich etwas geringer als die von massiven Wänden, aber immer noch besser als die von ziegelgedeckten Dächern. Insofern stellt das Schließen der Türöffnungen mit Spanplatten auf jeder Seite keine Ausführung dar, die vom üblichen Einbruchswiderstand gängiger Wandkonstruktionen abweicht. Öffentlich-rechtlich werden keine Anforderungen an den Einbruchschutz dieser Wand gestellt.

3. Sanitärräume

Es existieren keine Normen, die die Größe von Sanitärräumen exakt regeln. Auch die Bauordung NRW formuliert für Aufenthaltsräume, die keine Wohnungen bilden, in § 20 (2) nur vage: „Jede Wohnung und jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen muss mindestens eine Toilette haben. Sie muss mit Wasserspülung versehen sein, wenn sie an eine dafür geeignete Sammelkanalisation oder an eine Kleinkläranlage angeschlossen werden kann.“

In der Arbeitsstättenverordnung (sofern sie Angestellte haben) werden folgende Anforderungen gestellt:

„§ 6 Arbeitsräume, Sanitärräume, Pausen- und Bereitschaftsräume, Erste-Hilfe-Räume, Unterkünfte
(1) Der Arbeitgeber hat solche Arbeitsräume bereitzustellen, die eine ausreichende Grundfläche und Höhe sowie einen ausreichenden Luftraum aufweisen.
(2) Der Arbeitgeber hat Toilettenräume bereitzustellen. Wenn es die Art der Tätigkeit oder gesundheitliche Gründe erfordern, sind Waschräume vorzusehen. Geeignete Umkleideräume sind zur Verfügung zu stellen, wenn die Beschäftigten bei ihrer Tätigkeit besondere Arbeitskleidung tragen müssen und es ihnen nicht zuzumuten ist, sich in einem anderen Raum umzukleiden. Umkleide-, Wasch- und Toilettenräume sind für Männer und Frauen getrennt einzurichten oder es ist eine getrennte Nutzung zu ermöglichen. Bei Arbeiten im Freien und auf Baustellen mit wenigen Beschäftigten sind Waschgelegenheiten und abschließbare Toiletten ausreichend.

F - Bereitstellung von Arbeits-, Sanitär-, Pausen- und Bereitschaftsräumen, Erste-Hilfe-Räume, Unterkünften

F1 - § 6 Abs. 2 getrennte Nutzung von Sanitärräumen
Frage:
Wann ist eine getrennte Nutzung von Sanitärräumen akzeptabel?
Antwort:
Grundsätzlich besteht nach § 6 Abs. 2 Satz 4 eine Wahlfreiheit für den Arbeitgeber, entweder nach Geschlechtern getrennte Umkleide-, Wasch- und Toilettenräume einzurichten oder durch geeignete organisatorische Maßnahmen eine getrennte Nutzung zu ermöglichen.
Es entspricht allerdings dem Stand der Hygiene, Sanitärräume für eine größere Zahl von gleichzeitig in der Arbeitsstätte Beschäftigten getrennt einzurichten. Insoweit wird die Möglichkeit einer getrennten Nutzung den besonderen Belangen kleiner Betriebe gerecht oder den Betrieben, die zwar über eine größere Zahl von Beschäftigten verfügen, von denen jedoch immer nur eine geringe Anzahl gleichzeitig im Nutzungsbereich der Sanitärräume beschäftigt sind.
Die in der ArbStättV 1975 enthaltene Grenze von fünf Arbeitnehmern verschiedenen Geschlechts ist zwar entfallen, sollte jedoch auch zukünftig als Orientierungshilfe berücksichtigt werden. „

Inwieweit dies für Sie zutrifft und welche räumlichen Anforderungen sich konkret ergeben, hängt von der Anzahl der Arbeitsplätze ab. Im Detail müssten sie das mit dem Landesinstitut für Gesundheit und Arbeit NRW klären. Ob sich aus diesen, sich dann ergebenden öffentlich-rechtlichen Forderungen an Sie als Praxisbetreiber allerdings eine Zustimmungsverpflichtung für Ihren Vermieter zu einem Umbau ergibt, bedarf der mietrechtlichen Bewertung Ihres Mietvertrages durch einen Anwalt.

Ich hoffe, dass die Antwort Ihnen weitergeholfen hat.

Mit freundlichen Grüßen

Frank Moser