Hauskauf - fehlende Pläne

Ich möchte ein 3FH im Stadtrandgebiet von Augsburg kaufen. Baujahr 1952, 180 m² Wohnfläche, 242 m² Grund, Kaufpreis T€ 218.
Der Immobilienhändler hat inzwischen eine Reservierungserklärung zum unterschreiben geschickt. Das Haus machte bei der Besichtigung einen gut gepflegten Eindruck und ist voll vermietet. Doch nun scheinen keine Pläne (Bau- und Ausbaupläne, statische Berechnungen, Entwässerungsplan, Installationsplan usw.) vorzuliegen.
Sind diese Pläne nicht für mögliche Renovierungsarbeiten, Schäden (z. B. Wasserrohrbruch usw.) unentbehrlich?
Ich habe auch Bedenken, ob es versicherungstechnisch Probleme geben könnte, wenn keine bautechischen Nachweise, Brandschutzgutachten usw. über die bauaufsichtliche Zulassung des Wohnraumes vorliegen.
Leider habe ich hier keine Erfahrung, habe aber auch immer stärker werdende Bedenken, ob ich mich auf den Immobilienhändler verlassen kann. Dessen einzige "Tat" war bisher, dass er mir den Kaufpreis von den ursprünglich genannten T€ 215 auf T€ 218 hochgehandelt hat.
Sind diese Bedenken aus Ihrer Sicht gerechtfertigt?
Welche Nachteile könnten entstehen, wenn diese Pläne fehlen?
Wie weit müsste der Kaufpreis evtl. reduziert werden (ca.)?

Vielen Dank für Ihre Antwort im voraus!

Sehr geehrter Ratsuchender,
auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich nachfolgend Ihre Frage beantworten:

Grundsätzlich stimme ich Ihnen zu, dass der Objektkauf ohne eine ausreichende Dokumentation durch Planungsunteralgen einen Nachteil darstellen kann. Insbesondere der genehmigungsrechtliche Zustand des Objektes, also inwieweit die Bestandsnutzung genehmigt und konform mit der letzten Baugenehmigung ist, wird für Sie als Käufer von besonderem Interesse sein. Versicherungstechnische Belange sind hiervon nicht betroffen, sehr wohl allerdings bauordnungsrechtliche Belange. Sofern das Gebäude ohne Genehmigung genutzt wird, kann im schlimmsten Fall eine Nutzungsuntersagung und eine Ordnungswidrigkeit gegen den Eigentümer erlassen werden.

Ich empfehle Ihnen, sich vom Verkäufer eine Vollmacht zur Akteneinsichtnahme ausstellen zu lassen. Mit dieser Vollmacht können Sie die städtische Bauaktenverwaltung in Augsburg aufsuchen und die dort vorliegenden Bauakten studieren und ggf. vervielfältigen lassen. Die Bauaktenverwaltung verfügt in der Regel über die Unterlagen zu den Genehmigungsverfahren, d.h. Bauantrag, statische Nachweise etc.

Eine quantitative finanzielle Einschätzung des Mangels der fehlenden Unterlagen lässt sich nicht treffen. Sofern der Eigentümer die benötigte Vollmacht nicht ausstellt und Sie alternativ nicht zur Akteneinsichtnahme begleiten möchte, würde ich persönlich vom Kauf des Objektes Abstand nehmen.

Weiterhin ist der Verkäufer entsprechend den Vorgaben der Energieverordnung §16, Abs. 2 verpflichtet, bei z.B. Verkauf eines Objektes einen Energieausweis zu übergeben:

„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.“ (ENEV 2008, §16, Abs. 2)

Der Energieausweis bescheinigt den Energieverbrauch eines Gebäudes und kann Aufschluss geben über den energetischen Zustand des Gebäudes.

Ich hoffe, dass ich Ihnen erste hilfreiche Informationen gegen konnte. Bitte beachten Sie, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Beratung mit Inaugenscheinnahme der vorhandenen Gegebenheiten nicht ersetzen kann

Mit freundlichen Grüßen
Dipl.-Ing. Vinzent Fliegner